Immobilier Calvados

Les banques sont plus prudentes pour l'investissement locatif

Les conditions d’emprunt dans le cadre de l’investissement immobilier locatif sont révisées à partir de 2020. L’année 2019 en effet a été plus généreuse du côté des banques, sur bon nombre de points, dont le niveau bas des taux directeurs et la durée du remboursement du prêt. Qu’est-ce qui changera en 2020 ?

Les nouvelles conditions d’emprunt

En premier lieu, les conditions d’éligibilité. Ainsi, le demandeur doit avant tout disposer d’un apport personnel plus conséquent. Jusqu’alors, les investisseurs pouvaient bénéficier d’un financement intégral de leur banque et profiter de l’effet de levier qui est assorti à la possibilité de défiscaliser. Cela par la mise en place d’un montage défiscalisant et, dans certains cas, sans apport personnel. Deuxième modification : la durée du prêt, qui est révisée à 25 ans maximum (si, jusqu’alors, les emprunteurs pouvaient planifier un calendrier de remboursement jusqu’à 30 ans). Troisième disposition : le niveau du taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser les 33% des revenus du demandeur.

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Quelles conséquences sur l’investissement immobilier ?

Le nombre de demandeurs éligibles se verra ostensiblement diminuer, ce qui va ralentir les investissements dans le domaine de la pierre. Rappelons que les placements immobiliers ont connu une effervescence sans précédent depuis ces 5 dernières années, en raison non seulement de la qualité du rendement mais aussi de la possibilité d’abaisser sa charge fiscale. La fièvre des investissements dans la pierre a atteint son pic avec tous les avantages proposés aussi bien dans le nu que dans le meublé.

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Pourquoi investir dans l’immobilier et choisir l’endettement ?

L’immobilier a toujours su se montrer invulnérable face aux crises financières et économiques. Il permet de compléter des revenus et de préparer ses vieux jours. De plus, la « pierre » est un héritage de qualité à transmettre à ses proches, que ce soit par la donation ou la succession.

Nous avons évoqué plus haut l’effet de levier généré par l’endettement dans le cadre d’un investissement locatif. Le taux bas des banques est propice à cet effet de levier, dans la mesure où le rendement locatif est d’environ 3% (pour un bien loué nu) et de 4% (pour un bien loué meublé). Une partie des loyers pourra alors être destinée au remboursement, l’autre étant réutilisé pour investir dans d’autres actifs ayant vocation à augmenter le rendement de son patrimoine, ou encore à profiter d’une réduction d’impôt qui viendra optimiser ledit rendement.

Quelles solutions pour les investisseurs à faible apport personnel et à portefeuille modeste ?

Certes, la majorité des Français veut devenir propriétaire. Cependant, il existe aussi d’autres possibilités permettant de détenir de l’immobilier en commun et ce, en profitant en plus du savoir-faire d’un professionnel. Les meilleurs produits sont ceux de la famille pierre-papier, tels que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Pas besoin de contracter des prêts immobiliers conséquents puisque le montant de l’investissement et de seulement quelques milliers d’euros. Le rendement est même meilleur et les possibilités de diversifier son patrimoine sont plus étendues.

Investir dans l’immobilier via un prêt bancaire : simulez avant tout

Quel que soit le choix de l’actif, il est toujours important d’effectuer une simulation de son investissement et ce, sur plusieurs axes. Par exemple, du point de vue rendement et rentabilité locative, sur le montant de la qualité de l’investissement et celui de la défiscalisation. Cette simulation permet alors de choisir si l’investissement portera par exemple sur un bien neuf ou ancien (en comptabilisant les travaux de réparation et les autres charges), sur un bien géré soi-même ou par un tiers, etc.

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