Immobilier Calvados

Usufruit Locatif : l’investissement immobilier sans les contraintes

L’investissement immobilier se traduit sous plusieurs formes. Moins connu de tous, l’usufruit locatif social est une de ces formes. Celle-ci peut être plus rentable qu’un investissement immobilier classique car vous ne vous embarrassez pas des tracas de gestion de la location. Mais faire un achat nue propriete nécessite d’avoir de confortables liquidités ou d’une possibilité d’endettement intacte.

Démembrement de propriété

Cet investissement dépend de la dissociation du droit de propriété d’un bien entre la nue-propriété et l’usufruit permettant d’en jouir soit donc de l’occuper ou le mettre en location. D’abord, l’investisseur achète la nue-propriété du logement avec une décote. En simultané, l’usufruit est acquis pour une période fixe de 15 ans ou plus en général par un bailleur social ou un institutionnel qui s’occupe de la gestion locative et prenant en charge l’entretien, les travaux et les taxes dont les taxes foncières. Il même possible de louer le logement à des classes moyennes avec une modération sur le loyer donnant un intérêt social à l’investissement. A la fin de l’usufruit, la reconstitution de la pleine propriété en faveur de l’investisseur se fait automatiquement sans frais et formalité.

Décote

Pour calculer et encadrer la valeur de la nue-propriété il faut soustraire les flux des loyers libres sur la durée de la valeur de la pleine propriété (60% pour 15ans). Pendant ces 15 années, il ne sera versé ni loyers ni revenus à l’investisseur, l’intérêt de l’investissement se situe à la récupération de la pleine propriété du bien avec la faculté de le revendre. Evidement, la valeur de la revente garantira en totalité la rentabilité de l’investissement donc il est primordial de bien choisir l’emplacement du logement et sa valorisation de départ. Afin de se protéger contre une éventuelle baisse des prix de l’immobilier, les régions réunissont démographie, commerce et demande constante de logements sont à privilégier.

Des produits distribués par les CGP

Depuis une quinzaine d’années Pierre Epargne Retraite Logement est le premier opérateur de nue-propriété en France. Récemment rachetée par le groupe Nexity, la société bénénifie d’une assise financière de premier plan. Elle assure la sécurité juridique et financière du démemebrement de la pleine propriété tout en contrôlant nus-propriétaires et la totalité du processus et des conventions entre usufruitier-bailleur. Ce programme ne requiert aucune période minimal de détention car Nexity dispose d’une filiale animant un marché secondaire de la nue-propriété. Seuls les professionnels de la gestion de patrimoine distribuent les programmes PERL.

De multiples avantages

Il y a d’autres avantages significatifs relatifs au démembrement de propriété. Un logement détenu en nue-propriété n’est pas taxé par l’ISF, l’usufruitier est responsable de la taxe foncière durant la période totale du démembrement temporaire. Comme l’investisseur ne perçoit pas de loyer, il ne lui sera pas fait d’imposition sur le revenu supplémentaire. En cas de succession il a même la possibilité de transmettre son patrimoine en franchise d’impôts.

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